Co się dzieje z domem po rozwodzie, gdy jest na kredyt

Mieszkanie albo dom na kredyt to zwykle największa rzecz, jaką małżonkowie mają wspólnie. Przy rozstaniu pojawiają się trzy pytania: co z kredytem, kto zostaje w domu i jak to rozliczyć. Odpowiadam po kolei, bo każde z nich rozstrzyga się gdzie indziej.

Kredyt: rozwód nie zmienia umowy z bankiem

Jeśli zaciągnęliście kredyt razem, jesteście wobec banku zwykle dłużnikami solidarnymi. Osoby, które zaciągnęły zobowiązanie dotyczące wspólnego mienia, odpowiadają solidarnie, chyba że umówiono się inaczej (art. 370 Kodeksu cywilnego). Bank może wtedy żądać całej raty od każdego z was, a dopóki dług nie zostanie spłacony w całości, oboje pozostajecie zobowiązani (art. 366).

Wyrok rozwodowy i podział majątku tego nie zmieniają. Nawet jeśli dom przypadnie jednej osobie, druga dalej figuruje w umowie kredytowej, dopóki bank nie zgodzi się na zmianę. Dlatego rozmowa z bankiem jest osobnym krokiem, który warto zaplanować razem z podziałem majątku.

Dom: kto zostaje i na jakich warunkach

Do podziału majątku wspólnego stosuje się odpowiednio przepisy o dziale spadku (art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), a przez nie przepisy o zniesieniu współwłasności (art. 1035 Kodeksu cywilnego). Rzecz, której nie da się podzielić, sąd może przyznać jednemu z małżonków z obowiązkiem spłaty drugiego albo zarządzić jej sprzedaż (art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego).

W praktyce są trzy drogi: jedno z was zostaje w domu i spłaca drugie, sprzedajecie dom i dzielicie pieniądze, albo dogadujecie się inaczej, na przykład co do terminu wyprowadzki i sprzedaży.

Jak sąd liczy wartość domu z hipoteką

Sąd Najwyższy w uchwale z 28 marca 2019 r. (III CZP 21/18) przyjął, że gdy sąd przyznaje nieruchomość obciążoną hipoteką zabezpieczającą wspólny kredyt jednemu z małżonków, ustala jej wartość z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego, jeżeli nie przemawiają przeciwko temu ważne względy.

Mówiąc prościej: przy liczeniu spłaty co do zasady nie odejmuje się od wartości domu tego, co zostało do spłaty w banku. Sąd Najwyższy uzasadnił to tym, że po podziale oboje nadal odpowiadacie wobec banku tak samo, a bank nie musi dochodzić długu w pierwszej kolejności od tego, kto dostał dom. Rozliczenie kredytu odbywa się więc inną drogą: przez zwrot rat, które jedno z was zapłaciło za drugie.

To zasada, nie automat. W uzasadnieniu tej samej uchwały Sąd Najwyższy wskazał, że w sytuacjach nietypowych, na przykład przy szczególnej sytuacji osobistej lub majątkowej byłych małżonków albo przy dużym zadłużeniu w stosunku do wartości domu, hipotekę można uwzględnić inaczej. Innym przypadkiem jest też sytuacja, gdy sami zgodnie ustalicie, jak rozliczyć dług.

Raty spłacane po rozstaniu

Jeśli po ustaniu wspólności tylko jedno z was spłaca wspólny kredyt, może żądać od drugiego zwrotu. Gdy z waszych ustaleń nie wynika nic innego, zwrot należy się w częściach równych (art. 376 § 1 Kodeksu cywilnego).

Ważny jest moment, w którym raty zostały zapłacone:

• raty zapłacone przed podziałem majątku trzeba rozliczyć w sprawie o podział. Po prawomocnym podziale nie można już dochodzić takich roszczeń, nawet jeśli nie zostały w nim zgłoszone (art. 567 § 3, art. 688 i art. 618 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego);
• raty zapłacone po prawomocnym podziale można dochodzić osobno. Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów przyjął, że art. 618 § 3 k.p.c. nie wyłącza takiego roszczenia (uchwała z 27 lutego 2019 r., III CZP 30/18).

Załóżmy, że…

Załóżmy, że po rozstaniu w mieszkaniu zostaje jedna osoba i przez dwa lata sama płaci raty wspólnego kredytu. Potem dochodzi do podziału majątku: mieszkanie przypada jej, a sąd liczy spłatę dla drugiej strony od pełnej wartości rynkowej mieszkania. Raty zapłacone za drugą stronę przez te dwa lata nie przepadają, ale trzeba je zgłosić i udokumentować w tej samej sprawie. Kredyt spłacany dalej po podziale to osobny rachunek, który rozlicza się później.

Co możesz zrobić teraz

• Zachowuj potwierdzenia każdej raty, którą płacisz po rozstaniu.
• Zbierz umowę kredytową, harmonogram spłat i aktualne zaświadczenie z banku o saldzie.
• Zanim podpiszesz cokolwiek w sprawie domu, sprawdź, co to znaczy dla kredytu: nie tylko kto zostaje w domu, ale też kto zostaje w umowie z bankiem.